• 新城悦服务(01755):四年三倍的机会?白小姐资料
    发布日期:2019-10-17 21:53   来源:未知   阅读:

  巴菲特说,坚持做简单的事情比攻克复杂难题要获益更多。有些股票的盈利比较容易预测,衡量这些股票的投资价值要容易一些。例如,贵州茅台、高速公路等,这类股票一旦便宜,常常提供一个稳赚的机会。

  物业服务是另外一个盈利确定性很强的行业,很容易预测。物业服务模式简单,服务业,轻资产,不需要什么复杂的技术和资本投入。并且在利基市场上几乎是垄断的,一旦管理合同签订,物业公司就“坐地收钱”,业主们很难更换物业公司,所以未来的收入非常稳定。

  也许是这个原因,物业股普遍不便宜。这两年不少地产公司分拆物业公司在香港上市,都受到资金广泛关注和追捧。例如,永升生活服务(01995)、佳兆业美好(02168)、碧桂园服务(06098)、雅生活服务(03319)、中海物业(02669)等均录得不错的涨幅。市场定价大部分时间是有效的,好公司不便宜。所以一旦有看好的公司,价值投资者们都祈祷着,能有一个便宜买入的机会。

  而港股的物业股中,现在就有一个这样的公司——新城悦服务(01755),由于受实控人事件冲击,股价大幅下跌,目前收盘价相比事发之前下跌26%,考虑到公司业绩稳定增长,盈利确定性强,存在较大的投资机会。

  物业公司未来主要增长来自于新城控股(601155.SH)的新房交付,而新城控股未来房屋的交付是完全没问题的。为什么?因为住宅是预售制,房子没盖出来的时候,大部分已经卖掉了。新城预售的房子回款率接近90%,只要拿出其中的30%,足够将房子建完。并且业主的预付款都是有政府部门监管的。新城已经卖掉的房子完全能交付。事实上,新城控股的房子销售并不差,事件影响最大的8月份仍然销售了245.15亿元,同比增长25%。

  新城控股目前是全国第八大房地产开发商,拥有1.33万亿的土地储备,即使未来一段时间不买土地,也能保证未来三年每年接近3000亿元的销售额。目前新城悦服务的管理面积是4440万平米,也就是说,这些土地储备未来如期建成房子,三年能增加两个新城悦服务。

  新城悦服务现有的业务更是没有影响。业主不会因为实控人个人的问题,就搬家或者不交物业费。

  新城悦服务的业务可以分为两部分,物业服务和增值服务。先说说物业服务板块,这就是卫生、绿化、维修、停车、保安等等,业主缴纳的物业费中包含的服务项目。

  房地产商拿地开发的时候,一般就签订物业服务合同,制定出物业收入方案,然后才会进行房产预售。大型房地产公司开发的项目基本都会交给自己的物业公司进行管理,签订了物业管理合同的项目统称为合约面积。因为是预售制,这些销售面积两年后交付时,才能变成物业公司的在管面积,从而会带动物业公司收入和利润的大幅增长。

  最近几年融资和土地向大型地产公司集中,它们的销售额增长很快。所以像新城悦服务、碧桂园服务和保利物业都有大量的合约面积,还未转为在管面积。合约面积/在管面积代表物业公司未来的增长空间。新城悦的合约面积/在管面积为3,意味着已签订合同就有两倍的增长空间。公司设定的增长目标是2020年在管面积达到1亿平米,2022年达到2亿平米。现有的合约面积未交付的大概有8800万平米,未来逐步交付足够实现2020年的目标。2022年的目标还需要积极拓展第三方的项目,通过一定的努力应该也能够实现。

  公司的物业服务收入与面积基本呈正相关,每平方米收费与楼盘所处的城市、楼盘的定位、居住的人群和提供的服务内容有关。新城悦物业平均物业费约为2.2元/平方米。房地产商交付大多集中在下半年,所以一般到下半年新城悦服务的管理面积才会大幅增长,但收入大幅增长要到次年的上半年了。简单用在管面积对应预测物业收入,在某年份上收入并不完全准确。如果交房推迟,则相应的收入也会推迟实现,但最晚不会超过一年,所以并不影响公司的估值。按照在管面积/收入的系数,对新城悦服务未来的收入和利润进行简单预测。

  物业是服务行业,成本主要是人员工资,占比达到60%,业务模式成熟简单,毛利率很稳定。新楼盘的物业费略高,所以新楼盘占比高,毛利就会高一些。随着新楼盘交付增长,毛利率会略有提升。按照目前毛利率水平预测是合理的。计算下来物业部分2019-2022年的毛利分别为2.57亿、5.04亿、7.05亿和10.08亿元。

  这部分相对较杂,大致有三大类:一是开发商增值服务,房屋交付之前,物业公司要提前入住,对房地产商提供服务带来的收入。包括售楼处的保安保洁,交房之前的整改验房收房服务等。二是社区增值服务,大致上可以分为三类,一是给小区业主提供的公共资产管理,如出租电梯广告位、丰巢、空置房租赁等;二是拎包入住服务,给业主搭建平台,销售装修套餐、建材、软装、家具、家电、生活用品,物业公司从中提成;三是开发商车位代销业务。最后是专业服务,服务内容主要是小区里面的门禁、可视化对讲、监控,道闸施工、停车管理等系统的施工。

  上述三类简单理解就是新房交付时候的业务,与母公司当年完工交付面积相关。因为新城控股待交付的楼盘增加很多,所以这部分收入增速很快,根据公司中报披露,2018年大约163个项目,2019年大约278个项目,收入同比增加162%,毛利率24.9%。

  有人怀疑,这部分利润是开发商转移给新城悦服务的。这其中,仅仅开发商增值服务和车位销售是从开发商处收取服务费的,其他业务是给业主提供服务赚取的。关联交易中可能有些利润转移,但关联交易定价也是有规则的。开发商增值服务业内有两种定价方式:人工加成,或者是支付三个月物业费。例如,广东省规定,房地产公司将3个月物业费给物业公司,并通过政府相关部门转交。车位代销则是按销售额收取十几个点的销售佣金收入,以前开发商是委托第三方帮助销售,如果第三方包销,开发商经常会打很大折扣出售。物业公司代销车位其实更加方便销售,可以通过加强停车管理,促进车位销售。物业公司从中收取百分之十几的佣金率。对物业公司而言,几乎不需投入资金和资源,即可创利。

  增值服务是交付时一次性的收入,因此未来某个时点,很可能不再增长了,这点不如物业服务业务稳定和持续。

  新城控股目前拥有1.33万亿土地储备,假设未来三年销售规模不再增加,2020-2022年年交付3000万平米来计算。由于拎包入住、车位代销和专业服务都是最近一两年公司拓展出来的业务,所以增值服务收入和交付面积的比例只能按照2018年的比例进行推算。则新城悦服务2019-2022年增值服务部分收入分别为11.7亿元、19.5亿元、19.5亿元和19.5亿元,毛利分别为3.74亿、5.85亿元、5.85亿元5.85亿元。

  按照前面新城悦服务2019-2022年的盈利预测,相比现在的市值,明显被低估。

  因为物业的轻资产不需要再投资,盈利波动小,稳定贡献利润,白小姐资料,并且新城悦服务到2022年管理面积仍能保持10%以上的增长,物业服务合理估值可以给20倍。2022年物业服务毛利占比64%,按比例分摊的净利润为5.67亿元,按照20倍计算,仅物业服务就值113亿元。

  另外一部分是增值服务,虽然为一次性收入,未来可能没有增长,OPPO账号申诉一直没通过 想安装别的软件必须要通!甚至可能出现波动。考虑到物业公司会逐步拓展增值服务,比如学生课外托管、居家养老等等业务,这部分业务也仍然大有可为。考虑到2022年新城将会有400万业主,这些人口流量将会产生巨大的价值。即使保守给予8倍PE估值,这部分利润为3.01亿元,也能值24亿元。

  两者合计,到2022年公司价值会超过137亿元。目前,公司市值人民币折合44.3亿元,新城悦服务将会有明显的上涨空间。

  给出某只股票能上涨几倍的论断,大多数情况下都难以实现。我一直反复审视这笔投资,有没有什么漏洞。如果有人想到,请告诉我。

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